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划重点,买商铺的几点注意

放大字体  缩小字体    发布日期:2017-03-31

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 我有做笔记的习惯,偶尔会翻出来看下,今天翻到商铺投资的笔记。之前请教这方面专家时记录的,就是我提过,那位长得特像斯嘉丽·约翰逊的女孩。

  那聊聊商铺吧,问的人很多。

  我跟斯嘉丽姑娘聊了很久,摘录出一些要点,希望可以给大家一些参考。术业有专攻,我个人对商铺投资没有那么专业,但好在还比较擅长记录。

  一.

  如果你手上已经有计划开始的买卖、急需一个铺子开店营业,那拿好商业计划书,直接找斯嘉丽这样的专家聊聊。

  有针对性的考察和咨询后,相信你能找到合适的地点。

  但更多人并没有成熟的商业计划,只是有闲钱、想置业,才会想去买商铺的,这就有很多坑了。

  第一个问题:

  售后包租的商铺要不要买?

  记住一点,真正成熟的商铺,通常是不需要承诺售后包租的。

  真正优质公司的原始股,不会保本保收益的卖给普通人;真正人美性格好情商高的姑娘小伙,很少会到网上相亲...一样。

  当然肯定有例外,但规律大体不变,所有所谓命运赠送的礼物,都早在暗中标好了价格。

  承诺包租,大部分是开发商的套路,收益已提前计算到了房价里面。

  如果是有信誉的开发商,包租收益是能够正常履行的,如果遇到无良开发商,可能连包租承诺都做不到。

  第二个问题:

  地段很好、人来人往的街区的铺子,要不要买?

  买商铺和买住宅,不是一个路数,可能大部分人都没意识到这一点。

  住宅的话,看看地段、政府规划、城市人流、和土地供应,大概心里就能有一个判断。

  但商铺的话,就算在同一个路段、同样的人流量,因为运营水平不同、经营的业态不同,收益差距很大。

  北京有个叫王府井的地方,可以说是北京的黄金地段。但同一个十字路口上,东西南北的铺子、运营的水平不一样,人气就是大不同。

  对于商铺来说,人多不重要,有消费意愿的人流才重要。这就非常的考验运营水平。普通人缺少的恰恰是专业的运营能力。

  二.

  对于我们普通人来说,能买到的商铺、写字楼大多是散售的,一间一间分割开,产权很分散。

  这样子各自为战,从一开始,就容易落了下风。

  因为是散售,小业主只会关注租金的高低,会将铺子出租给任何一个愿意出高价的租户,长期运营品质很难保证;同样因为是小业主,也找不到好的资源去对接高端商铺。

  所以就会出现这样的情况,看上去地理位置很黄金的一条街、很摩登的一幢办公楼,里面却可能什么类型的店铺、公司都有:开淘宝店的、搞教育培训的、批发服装的、甚至开小旅馆的...又脏又乱,毫无规划。

  好地段也被搞得冷清了。

  而如果是整体出售的话,持有者更有实力、经验更丰富,也更能从更高的格局来运营。

  从事商业地产开发的斯嘉丽姑娘说,散售出去的写字楼、商铺,品质是最难保证的,半层或整层出售的会好一些,一栋楼整体出售的更好。

  当然最好的是搞定制化,产权不卖,开发商自己持有或找专业的代理行来管理。

  最近我在北京各种看房,深有同感。

  有商业运营经验的开发商会特别强调,这栋小区配套写字楼是整体出售给一家企业了;那座地上地下各三层的商场,是开发商自己持有的,已经和很多知名品牌签了约,不会散卖的。

  说起这些,销售总是一脸“懂的人自然懂”的莫名骄傲。我以前也是迷迷糊糊,现在则有点明白了。

  三.

  所以,如果你没有成熟的生意计划、也没想好商铺买下来要租给谁,还是谨慎点好。

  中国这几年大批的建购物中心,密度实在太高了。前几天回了趟老家,一个住宅库存高企、人口不断外流的城市,还在遍地建商场、写字楼。

  消费的地方多了、人民群众的收入却没大的增长,蛋糕就是那么大,想吃到一口,必须要越来越精细化的运营。

  要怎样的精细程度?

  斯嘉丽在北京自持的商场,所有店铺的POS机数据、空缺车位的变化数据...都要同步给他们。

  如果哪家店铺生意不好、或者和商场整体的气质不相符,斯嘉丽他们会帮着一起改进、装饰、如果连续几个月业绩吊车尾,就要劝退了。

  总之,人家大公司是在用大数据来管理自己的物业了,深耕细作,还压力巨大。

  我们作为个人,买间商铺放在那里,什么都不管,就指望着赚租金——似乎真的不太现实。

  个人买房产,住宅是最安全的,其次是买写字楼,而商铺的收益波动就非常大了,算是一个前锋的角色。

  买间铺子,可能是一台发财机器、但也有可能是吸血海绵。

  做好安全垫,再考虑吧。

  ps. 投资商铺,其实未必一定要买下来,我之前提过,有一种更安全、也更有保障的方式——REITs,在公众号回复买间铺子,可以重温一下。

 
 
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